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    同居结束后,共同购买的房产到底怎么分割?

    点击数:2762020-07-13 15:53:38 来源: 赌钱app

    郝某与张某同居关系析产纠纷案

     

    案情介绍

    郝某与张某是一对同居的情侣,双方的交往是以结婚为目的的,且郝某多次向张某求婚。同居期间,郝某将银行卡等直接交由张某管理使用,并由张某转账或提现及购置房产。因感情不和,双方决定结束同居关系。因房产分割问题,双方争执不下,后张某向海南省海口市中级人法院(以下简称海口中院)提起同居关系析产诉讼,要求判令登记在张某名下的九套房产全部为郝某所有,张某返还同居期间房屋租金收益50万元、郝某总投资款与购房款之间的差额222,550元。

     

    裁判要旨

     

    一审判决:

    海口中院认为郝某提供的证据尚不足以证明与张某存在长期、稳定的共同居住生活关系。但从郝某的多张银行卡消费记录来看,存在张某较长时间使用的事实,由此可以推断双方在经济上存在比较密切的往来。张某购房还贷期间,多次使用郝某的银行卡大额取现及向开发商转账支付购房款,张某不能提供合理理由。虽然张某主张上述用款皆为借款,但没有提供相应证据证明。在此情况下,郝某主张上述款项为双方合意用于购房及偿还银行按揭贷款的事实,合乎情理。

    由于两人不存在夫妻关系、家庭成员关系或者继承关系,按照《物权法》第一百零三条的规定,两人对所购买的房产为按份共有关系。郝某举证证明了其对上述房产的部分出资情况,张某未能举证证明其对房产的出资情况,法院根据现有证据亦无法确定双方的出资份额。根据《物权法》第一百零四条关于按份共有人对共有的不动产或者动产享有的份额,没有约定或者约定不明确的,按照出资额确定;不能确定出资额的,视为等额享有”的规定,判决郝某与张某对上述涉案五套房产享有各50%的份额,驳回郝某的其他诉讼请求。

    郝某不服一审判决,依法向海南省高级人民法院(以下称海南高院)上诉。

     

    二审判决:

    海南高院判决驳回上诉,维持原判。除与一审判决基本相同部分以外,增加如下理由:物业公司不是开具人身关系证明的机构,郝某提交的有关物业公司关于其与张某为同居关系的证明,不具有法定效力。在张某不认可的前提下,郝某提供的单方记录账本及亲友合照、衣物照片、明信片等证据无法证明双方存在稳定的共同居住关系。

    郝某不服一、二审判决向最高人民法院提起再审。

     

    再审判决:

    最高人民法院认为一、二审判决认定郝某与张某事实上存在共同投资房产的合意,并认定双方对五套涉案房产是共有关系,并无不当。至于某笔具体款项的支付究竟是支付购房款还是缴纳该购买房屋的有关税费,不影响共同投资关系的认定。

    鉴于双方之间存在非常亲密的关系,没有约定对所购房产各自所占份额,涉案房产是通过支付首付款和银行贷款方式购买,购买后亦通过出租取得部分收益,张某管理和使用郝某的银行卡,郝某对张某还有给予现金的情况等,因此不能认为郝某对涉案五套房产的出资份额仅限于通过郝某银行卡支付的购房款及相关税费的数额。一、二审判决对于张某要求按照现已查明的用郝某信用卡支付的数额所占房屋总价款的比例认定郝某对共有房产的权益份额的主张未予支持,而认定无法明确双方对涉案房产的出资份额,并依据《物权法》第一百零四条的规定,认定涉案房产双方等额享有,并无不当。

     

    同居期间房产分割要点

     

    共有关系的认定

    对于同居期间购买的房产如何分割,实践中存在不同的意见。

    根据《最高人民法院关于人民法院审理未办结婚登记而以夫妻名义同居生活案件的若干意见》第10条:解除非法同居关系时,同居生活期间双方共同所得的收入和购置的财产,按一般共有财产处理。

    实践中法院认定同居当事人对房产是否具有共有关系,审查双方是否存在投资房产的合意。如一方当事人将银行卡等直接交由另一方一方当事人长期控制支配,当事人之间并没有借款合同、还款凭证等证据证明双方之间存在借贷关系,法院一般会认定双方存在投资房产的合意。

    认定双方具有共有关系之后的问题是,该财产属于按份共有还是共同共有?

     

    按份共有or共同共有

    按份共有和共同共有是民法上的两种共有形式。按份共有,是指两个或者两个以上的共有人按照各自的份额分别对共有财产享有权利和承担义务;共同共有,是指两个或者两个以上的共有人,根据某种共有关系而对某项财产不分份额地共同享有权利并承担义务的一种共有关系。

    根据《物权法》第103条规定:共有人对共有的不动产或者动产没有约定为按份共有或者共同共有,或者约定不明确的,除共有人具有家庭关系等外,视为按份共有。第104条:按份共有人对共有的不动产或者动产享有的份额,没有约定或者约定不明确的,按照出资额确定;不能确定出资额的,视为等额享有。

    根据我国《婚姻法》及相关法律规定,

    共同共有存在于夫妻关系、家庭关系、共同继承遗产关系和合伙关系,其主要存在于夫妻和家庭关系和具有一定亲属身份关系的公民之间,超出这一范围的共有则是按份共有。

    同居关系不属于以上列举的任何一种关系。因此,同居期间购置的房产往往被认定为按份共有。实践中,当事人对共有的房产并没有约定或者约定不明确,根据《物权法》的规定,如有证据证明各自的出资额,则按照出资额确定。如没有充分证据证明各自的出资额,则视为等额享有。

    法院认定房产为按份共有之后,具体的分割原则又是什么?

     

    具体分割原则

    根据《最高人民法院关于人民法院审理未办结婚登记而以夫妻名义同居生活案件的若干意见》第8条:人民法院审理非法同居关系的案件,如涉及非婚生子女抚养和财产分割问题,应一并予以解决。具体分割财产时,应照顾妇女、儿童的利益,考虑财产的实际情况和双方的过错程度,妥善分割。

     

    总结

    同居和拥有法律效力的婚姻,在财产分割时的处理模式不同,所以我们要提醒新时代的男男女女,同居关系和普通恋爱关系、婚姻关系是不同的,它既没有纯粹恋爱的简单,也没有婚姻关系的法律保障,为了避免给自己的生活增添过多麻烦,一定要严肃对待。毕竟除了财产的分割,一旦牵扯孩子的问题,就会更加复杂。如果双方确实因为某种原因不能结婚而在一起共同生活,可以在同居期间签订一份财产协议,来约定同居期间的财产归属,这样既可以避免双方因分居而引发不必要的纠纷,也可以保障自己的利益。

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